Dal 1° gennaio 2026 entra in vigore una modifica significativa alla disciplina fiscale delle locazioni brevi. La Legge di Bilancio 2026, attraverso la modifica dell’articolo 1, comma 595 della Legge 178/2020, riduce il numero massimo di appartamenti destinabili a locazione breve per poter continuare ad applicare il regime fiscale semplificato. Superata la soglia di due appartamenti, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con rilevanti conseguenze in termini di tassazione, obblighi amministrativi e previdenziali.
Il nuovo quadro normativo
Fino al 31 dicembre 2025, il regime fiscale agevolato delle locazioni brevi era applicabile alle persone fisiche che destinassero fino a quattro appartamenti alla locazione breve senza acquisire la qualifica di imprenditore.
Conseguentemente, dal 1° gennaio 2026, la soglia viene ridotta a due unità, pertanto, qualora il contribuente destini a locazione breve tre o più appartamenti nel medesimo periodo d’imposta, scatta una presunzione assoluta di imprenditorialità.
Le implicazioni fiscali dell’attività imprenditoriale
L’acquisizione della qualifica di imprenditore produce conseguenze significative sull’assetto tributario e amministrativo dell’attività di locazione breve. Le conseguenze del mutato panorama fiscale riguardano:
- l’impossibilità dell’applicazione del regime della cedolare secca. Il reddito derivante dalla locazione breve si somma conseguentemente al reddito complessivo del contribuente e viene tassato secondo il sistema progressivo IRPEF. Per l’anno 2026, gli scaglioni di reddito sono i seguenti:
- 23% fino a 28.000 euro;
- 33% da 28.001 a 50.000 euro;
- 43% da 50.001 euro.
L’applicazione dell’IRPEF determina generalmente un carico tributario superiore rispetto alla cedolare secca, specialmente nei confronti dei contribuenti collocati negli scaglioni superiori.
- L’insorgere di obblighi amministrativi e previdenziali tra i quali:
- apertura della partita IVA e iscrizione nel Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio;
- obbligo di tenuta della contabilità;
- dichiarazione dei redditi: compilazione del Modello Redditi secondo il regime contabile adottato;
- adempimenti IVA: se ricorrono i presupposti di fatturato (soglia minima pari a 5.000 euro), obbligo di registrazione IVA e presentazione di dichiarazioni IVA periodiche;
- contributi previdenziali: obbligo di iscrizione alla gestione degli artigiani e commercianti presso l’INPS e versamento dei relativi contributi.
| Fino al 31.12.2025 | Dal 1.1.2026 | |
| REGIME CEDOLARE SECCA | ||
| Soglia per locazioni brevi (persona fisica) | 4 appartamenti | 2 appartamenti |
| Aliquota cedolare secca | 21% (unica) | 21% (1° appartamento) 26% (2° appartamento) |
| Tassazione complessiva | Non concorre IRPEF | |
| Obblighi amministrativi | Dichiarazione redditi | |
| REGIME IMPRENDITORIALE | ||
| Soglia di applicazione | 5 appartamenti | 3 appartamenti |
| Aliquota IRPEF | 23%-43% (scaglioni) | |
| Tassazione complessiva | Reddito aggregato | |
Le nuove aliquote per la cedolare secca
A fronte della riduzione della soglia per l’accesso al regime agevolato, la Legge di Bilancio 2026 introduce altresì una differenziazione delle aliquote della cedolare secca in base al numero di appartamenti gestiti:
- primo appartamento: aliquota del 21%;
- secondo appartamento: aliquota del 26%.
Il contribuente ha la facoltà di indicare esplicitamente nella dichiarazione dei redditi quale immobile intenda assoggettare all’aliquota agevolata del 21%. In assenza di indicazione, l’Agenzia delle Entrate applicherà l’aliquota del 26% a tutti gli immobili.
Criteri di calcolo
Per una corretta applicazione della nuova soglia è essenziale comprendere quale unità immobiliare rientri nel computo dei “due appartamenti” ai fini della presunzione di imprenditorialità.
Unità immobiliare e pluralità di contratti
La norma fa riferimento al numero di “appartamenti” e non al numero di contratti stipulati; ne consegue che qualora il proprietario destini più stanze del medesimo appartamento a ospiti diversi, mediante contratti separati di locazione breve, l’intero immobile debba essere conteggiato come una singola unità.
Durata contrattuale e tipologia di locazione
La presunzione di imprenditorialità è ancorata al numero di appartamenti in locazione breve, indipendentemente dalla loro durata contrattuale. Di conseguenza, qualora il proprietario destini tre immobili diversi a locazione breve, indipendentemente dalla durata, il superamento della soglia si configura immediatamente, determinando l’applicazione della presunzione.
Rilievo particolare assume inoltre la distinzione tra locazioni brevi e locazioni ordinarie. La presunzione di imprenditorialità riguarda esclusivamente i contratti di locazione breve (durata non superiore a 30 giorni). I contratti di locazione ordinaria, come i classici 4+4 o i 3+2 a canone concordato, rimangono esclusi dal computo della trattazione in esame. È pertanto possibile che un proprietario gestisca due appartamenti in locazione breve (rimanendo entro la soglia agevolata) e ulteriori immobili in locazione ordinaria, senza determinare l’acquisizione della qualifica di imprenditore.
Intermediazione e piattaforme online
Gli immobili dati in locazione breve tramite intermediari online (quali Airbnb, Booking e analoghe piattaforme), come altresì quelli affidati a gestori professionali, rientrano integralmente nel computo della soglia. La modalità operativa di stipulazione del contratto non è pertanto rilevante.
Posizione soggettiva del proprietario
La presunzione di imprenditorialità è strettamente connessa alla posizione soggettiva del proprietario, non all’immobile. Ne consegue che il proprietario non è tenuto a includere nel proprio conteggio gli immobili da lui concessi in locazione ordinaria o in comodato, qualora il conduttore o il comodatario li destini successivamente a locazione breve. La valutazione della soglia ricade sulla sfera soggettiva di questi ultimi, non del concedente.
Analogamente, nel caso di sublocazione, se il proprietario ha concesso a terzi un immobile in locazione ordinaria e il sublocatario lo destina a locazione breve, il proprietario originario non include tale immobile nel suo conteggio personale.
